由李蓬、沈晓萍、邓明洋执导的故事片《山乡情》将在近期开机拍摄 

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一文说清,去除噪音  2022年的楼市这么走!

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作者:甘房网来源:甘房网-中国众识网甘肃站网址:https://www.cn-zsw.com/sys-nd/1727.html


一文说清,去除噪音

2022年的楼市这么走!




这是清晰的,明确的。


2022年上半年,还是很多城市进一步探底的过程。


2022年,还是房企集中还债压力很大的一年。


所有来忽悠你说2022年要有大行情的,都是瞎扯。


2022年,房地产销售金额和销售面积相比2021年,都是同比下滑的。


2022年,新开工面积,同比2021年,也一定是同比下滑的。


2022年,是中国楼市上半年下探,下半年盘整的一年。


2


既然2022年没有大行情,是不是2022年就不能买房了呢?


当然不是,房地产本身就是中长周期投资,所有博短线的,一直都不是米宅推荐的,包括过去几年,米宅也不建议去博短线。


一是期房

二是限售

三是有的城市有增值税满五或满二免征


楼市投资,没办法短线。


一定是基于中长周期的理念,然后,短线也好、暴击也好,都是蕴含在你持有的中长周期里。


但完全预测上涨时间点、涨幅是不靠谱的。


2019上半年的苏州,

2019下半年的深圳,

2020上半年的东莞,

2021上半年的上海,


这点事情放在中长周期中肯定会发生,但并不是在2017-2018年的这个时间点里就可以完全能预测到的。


大势可测,但细节不可。


所以,2022年没有大行情,并不代表着2022不能购入,相反,2022对于很多城市来说,是非常好的入手时机。


3


因为,常识摆在我们面前。


1.jpg


土地出让金连续四个月同比为负值,代表着,2021年下半年的土地成交量很少,意味着一年后的商品房销售市场里的供应量就很少。


2.jpg


再看,新开工面积大幅减少,代表着什么?


土地成交减少在前,新开工面积跟着减少,未来市场上的商品房供应,一定减少。


2021年中市场情绪开始转折,下半年购房者全面转向观望,担心爆雷,担心下跌,很多需求暂停了,隐藏了起来。


这些需求,未来,一旦市场转好就会被激发出来,形成市场的正反馈。


而当这些需求到时出来的时候,市场上的供应又急剧减少,所以,矛盾其实都在潜伏。


2021年中到2022年,都是需求压抑、供应减少的周期,在这个周期里,供需矛盾一直在积压,等待爆发。


当然,我指的是米宅眼中的有价值的25个城市,并不是所有的中国城市,很多城市的供应即使停供三年,供也是大于求的。


而那些人口和资金在持续流入的大城市,未来供需矛盾激化,就是一个常识性的趋势,常态性的大势。


4


中国楼市的2022,特别像上海的2018年。


2000-2010年,上海流入人口660万,那是上海飞速发展的10年。


2010-2020年,上海只新增185万人,我们称之为上海失去的10年。


这10年,上海错失互联网,上海错失人口红利,上海错失了太多风口。


所以在2018年左右的时间。


上海老龄化,上海不行了的声音特别多。


很多上海人也真的迁到了杭州。


然而,上海2020-2021这波行情,是全国最猛的行情。


上海米宅公司的老夏,他在张江的汤臣豪园的房子,2005年购入价只有7500元/平,到了2020年初,二手房是9万/平,到年底就成了14万一平,到了2021年上半年,是高涨到了16万/平。


这就是上海。


我想用这段历史,帮你展望一下未来的中国。


2022年的中国楼市(当然只指长三角、珠三角以及最核心的25个人口净流入的好城市),特别像2018年的上海。


被唱衰,被看空。


但大家都忽视了一个最基本的:供需。


只要人口在流入,只要供需在减少,亲,价格如何跌?


只是,你永远不要去碰任何人口在流出的城市就对了。


5


那我找到人口流入的大城市,是不是就可以随便购入了呢?


当然不是的。


房住不炒是真的,住房改革也是真的。


下面的内容很重要。


在最高层的规划中,未来的中国人,按以下类别来解决居住问题。


1、收入最低的,住公租房。

2、城市年轻人、新移民,住保障性住房。

3、不差钱的,有能力的,住商品房。


所以,你应该明白,你永远不要去做政府的对手盘。


公租房、保障性住房,是政府要管的要建的。


商品房,政府不会管的,这不是民生。


公租房、保障性住房的对手盘,就是刚需盘、非品质盘、小面积、郊区等楼盘


所以,记住以下两句话:


1、人口流入的大城市,供需矛盾在激化,早买是正道,

2、即使你要买,品质盘,才能在未来跑赢大势。


6


至此,对于未来,你应该就很清楚了。


1、2022年,楼市没有大行情,

2、2021-2022,土地流拍,新开工大幅减少,未来供应一定减少,

3、在人口持续流入的大城市,未来一定形成供需矛盾,

4、在2021-2022被隐藏下来的需求,未来一旦被激发,就会激化供需矛盾,

5、楼市是一个中长周期的资产,

6、不要去做住房改革的对手盘,就是不要持有太多刚需的、民生的房子,而是要聚焦于改善、品质的商品房,

7、短期股市情绪更好,但在中长周期中,这些房子不会辜负于你,也不会输于股市,

8、以上,只是一个常识。


放眼全球,2021年的全球房价,教育了之前多少唱空看空德国、韩国、澳洲、新西兰、英国、美国、加拿大等国房价的人。


以澳洲为例吧。


3.jpg


这是澳洲1880-2021年140年房价变化图。


大多数的时间里,每年的涨幅都是在10%以内,甚至有小幅的下跌。


1950年,这一年,全国房价直接翻了一番还要多。


1989年,这一年,全国房价直接上涨了29%。


2021年,这一年,全国房价又直接上涨了22%。


这只是三次比较突出的暴击,是全国平均房价,包括农村城市,别墅公寓的。


4.jpg

换成房价总价图,就是上图,1993-2018,中间即使没有显示1989和2021年的暴击,依然是每年都在上涨。


但2008年的澳洲,是下跌的。

但2012年的澳洲,是下跌的。


类似于2022年的中国。


只是,楼市现在不再妖娆,不再性感,不再惊艳,你忽视了她而已。


而她,过去,未来,从不会辜负于你。


因为,城市,属于国家硬资产,房产,属于城市的硬资产。


硬资产,抗周期,抗揍,抗跌。


共勉,各位,你好,2022。


责编:刘悦


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