一文说清，去除噪音  2022年的楼市这么走！

这是清晰的，明确的。

2022年上半年，还是很多城市进一步探底的过程。

2022年，还是房企集中还债压力很大的一年。

所有来忽悠你说2022年要有大行情的，都是瞎扯。

2022年，房地产销售金额和销售面积相比2021年，都是同比下滑的。

2022年，新开工面积，同比2021年，也一定是同比下滑的。

2022年，是中国楼市上半年下探，下半年盘整的一年。

既然2022年没有大行情，是不是2022年就不能买房了呢？

当然不是，房地产本身就是中长周期投资，所有博短线的，一直都不是米宅推荐的，包括过去几年，米宅也不建议去博短线。

一是期房

二是限售

三是有的城市有增值税满五或满二免征

楼市投资，没办法短线。

一定是基于中长周期的理念，然后，短线也好、暴击也好，都是蕴含在你持有的中长周期里。

但完全预测上涨时间点、涨幅是不靠谱的。

2019上半年的苏州，

2019下半年的深圳，

2020上半年的东莞，

2021上半年的上海，

这点事情放在中长周期中肯定会发生，但并不是在2017-2018年的这个时间点里就可以完全能预测到的。

大势可测，但细节不可。

所以，2022年没有大行情，并不代表着2022不能购入，相反，2022对于很多城市来说，是非常好的入手时机。

因为，常识摆在我们面前。

土地出让金连续四个月同比为负值，代表着，2021年下半年的土地成交量很少，意味着一年后的商品房销售市场里的供应量就很少。

再看，新开工面积大幅减少，代表着什么？

土地成交减少在前，新开工面积跟着减少，未来市场上的商品房供应，一定减少。

2021年中市场情绪开始转折，下半年购房者全面转向观望，担心爆雷，担心下跌，很多需求暂停了，隐藏了起来。

这些需求，未来，一旦市场转好就会被激发出来，形成市场的正反馈。

而当这些需求到时出来的时候，市场上的供应又急剧减少，所以，矛盾其实都在潜伏。

2021年中到2022年，都是需求压抑、供应减少的周期，在这个周期里，供需矛盾一直在积压，等待爆发。

当然，我指的是米宅眼中的有价值的25个城市，并不是所有的中国城市，很多城市的供应即使停供三年，供也是大于求的。

而那些人口和资金在持续流入的大城市，未来供需矛盾激化，就是一个常识性的趋势，常态性的大势。

中国楼市的2022，特别像上海的2018年。

2000-2010年，上海流入人口660万，那是上海飞速发展的10年。

2010-2020年，上海只新增185万人，我们称之为上海失去的10年。

这10年，上海错失互联网，上海错失人口红利，上海错失了太多风口。

所以在2018年左右的时间。

上海老龄化，上海不行了的声音特别多。

很多上海人也真的迁到了杭州。

然而，上海2020-2021这波行情，是全国最猛的行情。

上海米宅公司的老夏，他在张江的汤臣豪园的房子，2005年购入价只有7500元/平，到了2020年初，二手房是9万/平，到年底就成了14万一平，到了2021年上半年，是高涨到了16万/平。

这就是上海。

我想用这段历史，帮你展望一下未来的中国。

2022年的中国楼市（当然只指长三角、珠三角以及最核心的25个人口净流入的好城市），特别像2018年的上海。

被唱衰，被看空。

但大家都忽视了一个最基本的：供需。

只要人口在流入，只要供需在减少，亲，价格如何跌？

只是，你永远不要去碰任何人口在流出的城市就对了。

那我找到人口流入的大城市，是不是就可以随便购入了呢？

当然不是的。

房住不炒是真的，住房改革也是真的。

下面的内容很重要。

在最高层的规划中，未来的中国人，按以下类别来解决居住问题。

1、收入最低的，住公租房。

2、城市年轻人、新移民，住保障性住房。

3、不差钱的，有能力的，住商品房。

所以，你应该明白，你永远不要去做政府的对手盘。

公租房、保障性住房，是政府要管的要建的。

商品房，政府不会管的，这不是民生。

公租房、保障性住房的对手盘，就是刚需盘、非品质盘、小面积、郊区等楼盘。

所以，记住以下两句话：

1、人口流入的大城市，供需矛盾在激化，早买是正道，

2、即使你要买，品质盘，才能在未来跑赢大势。

至此，对于未来，你应该就很清楚了。

1、2022年，楼市没有大行情，

2、2021-2022，土地流拍，新开工大幅减少，未来供应一定减少，

3、在人口持续流入的大城市，未来一定形成供需矛盾，

4、在2021-2022被隐藏下来的需求，未来一旦被激发，就会激化供需矛盾，

5、楼市是一个中长周期的资产，

6、不要去做住房改革的对手盘，就是不要持有太多刚需的、民生的房子，而是要聚焦于改善、品质的商品房，

7、短期股市情绪更好，但在中长周期中，这些房子不会辜负于你，也不会输于股市，

8、以上，只是一个常识。

放眼全球，2021年的全球房价，教育了之前多少唱空看空德国、韩国、澳洲、新西兰、英国、美国、加拿大等国房价的人。

以澳洲为例吧。

这是澳洲1880-2021年140年房价变化图。

大多数的时间里，每年的涨幅都是在10%以内，甚至有小幅的下跌。

1950年，这一年，全国房价直接翻了一番还要多。

1989年，这一年，全国房价直接上涨了29%。

2021年，这一年，全国房价又直接上涨了22%。

这只是三次比较突出的暴击，是全国平均房价，包括农村城市，别墅公寓的。

换成房价总价图，就是上图，1993-2018，中间即使没有显示1989和2021年的暴击，依然是每年都在上涨。

但2008年的澳洲，是下跌的。

但2012年的澳洲，是下跌的。

类似于2022年的中国。

只是，楼市现在不再妖娆，不再性感，不再惊艳，你忽视了她而已。

而她，过去，未来，从不会辜负于你。

因为，城市，属于国家硬资产，房产，属于城市的硬资产。

硬资产，抗周期，抗揍，抗跌。

共勉，各位，你好，2022。

责编：刘悦